賃貸退去時に起こりやすいトラブル

賃貸の部屋退去時に大家と入居者の間で特にトラブルになりがちなのが、退去時の敷金の帰趨や、修繕費名目で入居者に請求される不明瞭な各種の費用です。
そもそも敷金とは入居後に退去するまでの間に、賃借人が家主に対して負担する可能性のある延滞賃料などを担保するために、賃借人から家主に交付される金銭や有価証券のことです。
本来は家賃の延滞などがない限り、全額が退去時に賃借人に返還されるものです。
ところが賃貸物件の部屋からの退去時に、壁紙交換やハウスクリーニングの名目で敷金から控除されてから返還されたりすることが慣習上よく行われています。
時には敷金では修繕費用などが不足すると現金の支払いを請求する不動産会社もあるほどです。

このように不動産会社と入居者との間では退去時の原状回復を巡ってトラブルになる事例が続出したことから、トラブルの未然防止のため国土交通省では原状回復に関するガイドラインを定めています。
国土交通省のガイドラインの基本的考え方は、物件を通常使用しており経年劣化した部分については、原則として入居者が負担する必要はなくオーナーが負担するというものです。
これに対して通常使用や経年劣化の範囲を超えた使用などによる破損については、修繕費を入居者が負担することになるのです。

しかし通常使用や経年劣化などの概念は曖昧で、一般の方には分かりにくいでしょう。
壁紙を例に取り上げると、日焼けによる壁紙の変色や下地ボードの張り替えが不要な程度のピン穴などは、通常使用による経年劣化と判断されます。
これに対して、喫煙による壁紙の臭いや変色、手入れ不足などや結露を放置したことでカビ、シミが拡大したときなどは、入居者に責任があるものとしてクリーニング代や修繕費を請求することができます。

もっとも例外的に、通常使用による経年劣化費用も入居者が負担することも認められています。
それは入居時の契約書に、原状回復についての特約事項を付加することです。
しかし契約書に記載さえすれば有効になる特約とは認められていません。
なぜなら一方的に消費者に不利な契約を締結することは、消費者契約法により無効とされているからです。
そのため原状回復費用の特約を契約書に有効に記載するためには、特約の必要性と合理性があり、入居者(賃借人)が原状回復義務を超えた修繕費用負担について認識して、承諾の意思表示をしていることが特約の有効要件とされています。